동원개발

부산지역의 중견 건설그룹

동원개발

  • 코드 013120
  • 소속 KOSDAQ
  • 업종 종합건설, 건설
  • 테마 도급공사, 디벨로퍼, 도시개발, 분양공사, 레지던스, 더게이트
  • POINT
    • 롯데캐슬 드메르의 청약 흥행으로 동사 최고의 기대요인이자 리스크 요인이었던 2개의 레지던스 대형사업에 보다 높은 평가가 내려질 수 있을 것으로 전망됨

투자 요약정보

  • 동사의 2020년 기말 기준 도급공사의 공사계약잔액은 1조원으로, 지난 3년 평균 연간 3000~3500억 정도의 공사를 진행하고 있는 것으로 판단시, 현재 확보된 도급건축공사 잔액상으로는 약 3년치의 도급 일감이 남아있는 것으로 추정
  • 수주를 했지만 아직 계약서를 안 쓴 대형 도급과 계열사가 줄 대형 도급공사, 최근에 추가된 공사 등 충분한 일감을 확보하고 있는 것으로 판단되며, 이 중 토목은 동사가 잘 하지않는 분야임에도 불구 2~3년치 정도의 일감을 확보 중으로 추정
  • 동사는 일반적인 도급공사도 굉장히 잘 하고 있지만 자체분양공사가 더 중요한 건설사로, 작년 매출을 보면 자체공사의 비중이 3년 연속 줄어서 38% 수준이었지만, 영업이익과 이익률 등은 역대 최고치를 기록함, 올해부터는 다시 자체공사의 비중이 점점 올라갈 것으로 판단되며, 향후 2~3년간은 역대 최고치를 기록한 이익률을 훨씬 상회할 것으로 전망
  • 재고자산은 3분기에 비해 4분기에 용지가 800억원이 늘어났으며, 이는 합병한 동원도시개발이 가지고 있던 용지가 추가로 편입이 된것으로 판단됨, 디벨로퍼에게 용지가 늘어나는 것은 좋은 신호
  • 2020년 12월 기준 자체분양 공사의 분양수익의 인식이 사실상 종료되어, 2021년 1~2분기 정도는 자체분양 공사의 수익없이 정비공사나 도급공사의 매출과 수익만 실적으로 찍히게 될 것, 즉 올해 상반기 실적은 일시적으로 좋지 않을 가능성이 매우 높지만, 3월부터 새롭게 분양을 하는 대형 사업지가 나옴에 따라 주가는 실적과 다른 모습을 보일 것으로 판단
  • 이익잉여금은 무려 8483억원으로, 최근 동사가 매우 공격적으로 대전의 구도심 대흥동의 땅, 울산의 금싸라기 땅들을 매입하고 있는데, 그 공격성의 원천은 바로 이 이익잉여금에서 나오는 것으로 판단되며, 동사는 강력한 이익잉여금으로 향후에도 지속적으로 경쟁사들 대비 뛰어난 영업이익률과 ROE를 보여줄 것으로 전망
  • 지난 3월 17일~18일은 부산 북항 롯데캐슬 드메르의 청약 기간으로 최근 규제논란이 많은 레지던스(생활형숙박시설)의 분양이었는데, 드메르의 바로 옆자리가 동사의 북항 더 게이트로 조만간 레지던스를 분양을 하는 곳이기 때문에 굉장히 관심이 가는 이벤트였으며, 청약 결과는 대흥행으로 정부의 부동산 규제가 심해지면서 부동산 투자자들이 규제를 적용받지 않는 비규제 지역과 관련 매물에 한꺼번에 몰리면서 과열 현상마저 우려되고 있는 상황
  • 롯데캐슬 드메르는 부산 북항에 들어서는 생활형 숙박시설(레지던스)로 아파트와 달리 청약통장이 없어도 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하고, 주택을 가지고 있어도 청약이 가능하며 1인당 최대 4개까지 동시에 청약을 할 수 있다는 점도 특징으로, 생활형 숙박시설이다 보니 각종 규제도 적용받지 않아 분양을 받아도 주택 수에 포함되지 않고 전매제한 없이 거래도 가능하기 때문에, 새로운 투자처를 찾거나 수익형 부동산에 관심이 많은 투자자들로부터 인기를 얻고 있음
  • 롯데캐슬 드메르의 성공은 동사의 북항 더 게이트의 분양 성공가능성과 해당 프로젝트의 가치에 긍정적일 전망이며, 이 후 동사의 센텀 더 게이트의 분양에도 영향을 끼칠 것으로 예상되는데, 북항 더 게이트가 레지던스인 것과 마찬가지로 해운대 센텀 더 게이트 역시 레지던스 위주인 대형 빌딩으로 입지가 넘사벽으로 좋으면 레지던스라도 문제가 없다는 것이 증명된 것으로 판단할 수 있음
  • 결론적으로 롯데캐슬 드메르의 청약 흥행으로 동사 최고의 기대요인이자 리스크 요인이었던 2개의 레지던스 대형사업에 보다 높은 평가가 내려질 수 있을 것으로 전망

요약재무정보

(단위: 백만원)
구 분 제43기 제42기 제41기
유동자산 1,031,620 888,352 854,510
  현금및현금성자산 204,596 416,602 284,741
  당기손익-공정가치측정금융자산 10,132 6,036 43,077
  매출채권 176,374 164,208 223,158
  계약자산 156,525 61,324 41,735
  대여금및기타수취채권 54,248 31,281 35,069
  재고자산 304,991 109,572 172,168
  기타유동자산 124,752 99,330 54,561
비유동자산 33,380 41,442 23,190
  당기손익-공정가치측정금융자산 9,924
  기타포괄손익-공정가치측정금융자산 2,277 2,277 2,277
  상각후원가측정유가증권 9,167 5,697 5,996
  관계기업투자 309 1,347
  장기대여금및기타수취채권 9,784 9,488 6,143
  유형자산 2,392 2,820 2,430
  무형자산 49 49 49
  기타비유동자산 2,588 3,440 187
  이연법인세자산 6,813 6,400 6,107
자산총계 1,065,000 929,794 877,700
유동부채 144,977 139,856 158,035
  매입채무 74,714 96,813 95,030
  미지급금및기타지급채무 12,628 4,878 602
  유동금융부채 809 2,755 614
  당기법인세부채 40,755 12,091 25,301
  유동성충당부채 4 4 4
  계약부채 8,205 12,271 2,078
  기타유동부채 7,862 11,045 34,406
비유동부채 19,272 18,800 16,401
  장기미지급금및기타지급채무 240 50 161
  비유동금융부채 1,371 1,062 607
  비유동금융보증부채 788 1,576 1,843
  비유동충당부채 16,873 16,113 13,784
  기타비유동부채 6
부채총계 164,249 158,656 174,436
자본금 45,404 45,404 45,404
자본잉여금 7,027 7,027 7,027
이익잉여금 848,320 718,707 650,833
자본총계 900,751 771,138 703,264
매출액 630,616 642,629 607,891
영업이익 187,556 106,109 160,074
법인세비용차감전순이익 194,691 115,269 163,625
당기순이익 144,428 84,697 121,942
 – 기본주당순이익(원) 1,590 933 1,343
 – 희석주당순이익(원) 1,590 933 1,343

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